REITとは

REIT（リート, Real Estate Investment Trust）は、投資家から集めた資金でオフィスビル・商業施設・物流施設・住宅・ホテルなどの不動産を購入し、その賃料収入や売却益を分配する金融商品です。証券取引所に上場しており、株式と同じように売買できます。現物の不動産投資には数千万円〜数億円必要ですが、REITなら数万円から不動産オーナー的な立場になれる点が大きな特徴です。

J-REITの特徴

日本で上場しているREITはJ-REIT（ジェイリート）と呼ばれ、2001年に制度がスタートしました。法人税がほぼかからない仕組みの代わりに、利益の90%超を分配する義務があり、結果として分配金利回りが高め（平均3〜5%）になる傾向があります。2025年時点で約60銘柄が上場し、時価総額合計は約15兆円規模です。オフィス系・住宅系・物流系・商業系・ホテル系・複合系などタイプ別の選択もできます。

株式や現物不動産との違い

株式との違いは、収益源が主に賃料という安定的なキャッシュフローである点です。一般株より値動きが穏やかで分配金利回りが高めですが、金利上昇局面では不動産ローン負担が増えて株価が下落しやすい特徴があります。現物不動産との違いは、流動性の高さ（取引所で即日売買可能）と管理の手間がない点です。一方、レバレッジをかけた大型投資や節税目的の減価償却メリットは現物ほど得られません。

ポートフォリオへの組み入れ方

REITは株式とも債券とも異なる値動きをするため、分散投資の一角として有効です。一般的には資産全体の5〜15%程度を目安にすることが多く、個別銘柄ではなくJ-REITのインデックスファンドやETF（NF・J-REIT ETF [1343]など）で幅広く買うのが王道です。NISAの成長投資枠でも購入可能で、通常20.315%かかる分配金課税を非課税にできます。長期インカム狙いの投資家には相性が良い商品です。

よくある質問

Q. REITとは何ですか？

A. 投資家から集めた資金で不動産を購入・運用し、賃料収入や売却益を分配する上場投資信託です。少額から間接的に不動産投資ができ、証券取引所で株式と同様に売買できます。

Q. J-REITの分配金利回りはどれくらい？

A. 2025年時点で平均3〜5%程度と、株式の配当利回りより高めです。利益の90%超を分配する義務があるため、インカム収入を得やすい商品設計になっています。

Q. REITはNISAで買えますか？

A. NISAの成長投資枠で購入できます。通常20.315%かかる分配金課税が非課税になるため、インカム重視のREIT投資と非常に相性が良い制度です。

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