住宅ローンの繰り上げ返済 vs 投資、どっちが得？
余剰資金を「繰り上げ返済」と「NISA投資」に回したとき、どちらがいくら得かを比較
この前提では…
投資（NISA）が約811万円おトク
※ 利回りや金利の前提しだいで結論は変わります
繰り上げ返済
約83万円
利息削減／返済が7年9ヶ月短縮
投資（NISA・年利5%）
約894万円
運用益（非課税想定）
迷う前に、まず金利を下げられないか確認
繰り上げ返済と投資で悩む前に、借換えで金利そのものを下げるのが利息削減の最大手。借換えで浮いた返済差額をNISAに回せば“両取り”です。まずは利息の内訳と借換え効果を、無料の住宅ローン返済シミュレーションアプリで確認してみましょう。
アプリで利息・借換えを試算する（無料）→繰り上げ返済 vs 投資、そして「借換え」という第三の選択肢
住宅ローンを返しながら手元に余裕資金ができたとき、多くの人が「繰り上げ返済すべきか、それとも投資に回すべきか」で迷います。判断の軸はシンプルで、ローン金利と投資の期待リターン、どちらが高いかです。
日本の住宅ローン金利は変動型で年0.3〜0.7%、固定型でも1〜2%程度。一方、全世界株式や米国株のインデックス投資の長期平均リターンは年4〜7%が期待されます。この「利回りの差」がある限り、数字の上では投資に回したほうが資産は増えやすい、という結論になりやすいのが現状です。NISAを使えば運用益が非課税になるため、その差はさらに開きます。
ただし「繰り上げ返済 vs 投資」の前に確認したいこと
二択で悩む前に、もっと効く一手があります。そもそも今のローン金利を下げる＝借換えです。借換えで金利が0.4%下がれば、繰り上げ返済をしなくても総返済額が大きく減るケースがあります。まず金利そのものを下げ、そのうえで浮いた返済差額をNISAに回せば、利息の圧縮と資産形成を“両取り”できます。
順番としては、①借換えで金利を見直す → ②それでも残る余剰資金を、ローン金利と投資リターンの差を見て繰り上げ返済 or 投資に振り分ける、という流れが合理的です。まずは自分のローンの利息内訳と借換え効果を把握するところから始めましょう。
※ 投資にはリスクがあり、繰り上げ返済は確実に利息を減らせる“ノーリスクの運用”でもあります。家計の安心感や、変動金利の上昇リスクをどう見るかは人それぞれ。本ページの試算はあくまで判断材料のひとつとしてご活用ください。
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よくある質問
Q. 繰り上げ返済と投資、どちらを優先すべきですか？
A. ローン金利より投資の期待リターンが高いなら、数字の上では投資が有利です。日本の住宅ローン金利は0.3〜2%程度、インデックス投資の長期リターンは年4〜7%が目安なので、NISAを使った長期投資が有利になりやすい状況です。ただし投資にはリスクがあり、繰り上げ返済は確実に利息を減らせる安全策です。家計の安心感も含めて判断しましょう。
Q. 住宅ローンを抱えながら投資するのはリスクが高いですか？
A. 借入金利を上回るリターンを安定して得られる保証はないため、リスクはゼロではありません。一方で、低金利のローンを長期で借りながら、その分の資金をNISAで長期・分散投資に回すのは、利回り差を活かす合理的な戦略でもあります。生活防衛資金を確保したうえで、無理のない範囲で行うのが基本です。
Q. 繰り上げ返済より先に借換えを検討すべきですか？
A. 金利を下げられる余地があるなら、借換えは繰り上げ返済より効果が大きいことがあります。借換えでローン金利そのものを下げれば、繰り上げ返済をしなくても総返済額を圧縮でき、浮いた分を投資に回す余力も生まれます。まずは現在のローン条件で借換えメリットが出るかを試算してみるのがおすすめです。
Q. 住宅ローン返済中でもNISAは使えますか？
A. 使えます。NISAは住宅ローンの有無や年収に関係なく利用できます。つみたて投資枠で毎月コツコツ積み立てれば、長期の複利効果と非課税メリットを受けられます。
※ 本シミュレーションは概算です。繰り上げ返済は元利均等・期間短縮型を前提に、毎月の約定返済額に余剰資金を上乗せして1ヶ月ずつ償却した場合の総利息削減額を算出しています。投資側は同額を年利5%の一定利回りで残り返済期間ぶん積み立てた場合の運用益（NISA非課税想定）です。実際の金利・運用成果・税金・手数料・繰り上げ返済手数料は考慮しておらず、運用成果を保証するものではありません。投資にはリスクが伴います。